Par Laurent BENOUDIZ
REVUE DE DROIT FISCAL N° 6. 7 FÉVRIER 2019

La cession de l’usufruit temporaire d’un immeuble ou de parts de société civile détenant un tel bien a pour objectif de répartir dans le temps les droits financiers et les pouvoirs d’administration entre l’usufruitier, bien souvent la société exploitant l’actif immobilier, et le nu-propriétaire, l’associé à la recherche d’un investissement patrimonial. Sauf en cas de fictivité, plusieurs jurisprudences récentes écartent la qualification d’abus de droit pour fraude à la loi et les récents dispositifs anti-abus introduits par le législateur ne devraient pas modifier cette appréciation. Pour autant, la recherche d’une évaluation correcte de l’usufruit temporaire reste un sujet de litige entre les contribuables et l’Administration. Si le recours à la méthode DCF semble aujourd’hui la règle, encore faut-il appliquer celle-ci avec discernement tant dans la détermination des flux de trésorerie que dans l’application du taux d’actualisation. Le Conseil d’État affirme ainsi la pertinence du TRI, le taux de rendement interne, en matière de cession d’usufruit portant sur un immeuble mais cette méthode est-elle applicable lorsqu’il convient d’évaluer un usufruit temporaire portant sur des parts de SCI ? Au-delà du choix du taux, l’approche DCF permet-elle d’appréhender l’intégralité de la valeur d’un usufruit ?

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