La cession d’usufruit temporaire n’est pas morte !

[…], le tout sauf clause contraire ».Le Code civil permet donc de prévoir dans les statuts une clause limitant le droit aux bénéfices de l’usufruitier à une partie seulement du bénéfice. La seule limite, qui en l’occurrence ne sera pas franchie, consiste à éviter les clauses dites léonines prévues au deuxième alinéa de l’article 1844-1 « attribuant à un associé la totalité du profit procuré par la société ou l’exonérant de la totalité des pertes, excluant un associé totalement du profit ou mettant à sa charge la totalité des pertes ».

 

4° Les autres avantages économiques non valorisés

9 – Enfin, la détention de l’usufruit temporaire des titres de la SCI présente également un autre avantage qu’il semble possible de considérer comme économique bien que son évaluation soit plus difficile à réaliser : la maîtrise sur une longue période (la période du démembrement) du coût d’occupation par la société du bien immobilier loué à la SCI. L’indexation du loyer sur l’indice des loyers commerciaux entraînera chaque année une revalorisation du montant des loyers. Les cash-flows prévisionnels tiennent compte de cette revalorisation sur la base d’une estimation raisonnable de son évolution.

Cependant, lorsque le démembrement est prévu sur des périodes pouvant atteindre 20 ou 25 ans, la société n’est pas à l’abri d’une augmentation sensible de son loyer, supérieure à celle envisagée lors de la signature du bail. Il est également envisageable qu’à l’échéance du bail, au terme des neuf premières années, la SCI propriétaire, agissant dans le cadre d’une gestion normale, procède au renouvellement du bail, si celui-ci porte sur des bureaux et non des locaux commerciaux, sous réserve d’une revalorisation déplafonnée des loyers supérieure à la seule évolution de l’ILC. Si la société est usufruitière, l’augmentation du loyer du fait de l’indexation ou du déplafonnement de celui-ci se traduira par un surcroît de revenu, compensant indirectement la charge complémentaire supportée. En définitive, l’acquisition de l’usufruit temporaire des titres de la SCI garantit à la société d’exploitation un coût d’occupation maîtrisé sur une période longue. Cet avantage économique difficilement quantifiable sauf à recourir à des calculs de probabilité d’une inflation importante des loyers commerciaux, est à elle seule une motivation importante pour la société d’exploitation.

La garantie d’un coût de détention stable sur une longue période est également un argument déterminant lorsque l’entreprise utilisatrice envisage, ce qui est fréquemment le cas, la réalisation de travaux d’aménagement nécessaires à son exploitation 20. L’échéance ordinaire d’un bail commercial de neuf années peut sembler très courte lorsque ceux-ci représentent un investissement lourd. La détention

d’un usufruit temporaire garantit à la société d’exploitation une utilisation du bien sur une période bien plus longue dès lors que celle-ci dispose du pouvoir, en sa qualité d’usufruitière, d’influencer les décisions prises dans le fonctionnement de la SCI.

 

1. – Accorder à l’usufruitier des avantages politiques et juridiques

10 – Là encore, il s’agit de mettre en comparaison la situation d’une société qui ne serait que locataire du bien et celle d’une société qui détiendrait également l’usufruit temporaire des titres de la SCI.

Tant les dispositions du Code civil (article 1844) que la jurisprudence 21 permettent d’attribuer à l’usufruitier l’intégralité des droits de vote lors d’une assemblée, le nu-propriétaire, en sa qualité d’associé, ne pouvant être privé du droit de participer aux décisions collectives. Attribuer à l’usufruitier (la société d’exploitation) les droits de vote lors des assemblées permet ainsi de lui donner les pouvoirs concernant le renouvellement du bail, la répartition d’éventuels travaux, le changement d’affectation du bien ou encore sa cession dès lors que les statuts auront pris le soin de prévoir que ces décisions sont du ressort de l’assemblée, limitant ainsi les pouvoirs du gérant.

L’ensemble de ces avantages politiques qui résultent d’une rédaction adaptée des statuts sont également difficiles à quantifier. Ils peuvent en revanche être déterminants lorsqu’à l’issue d’une transmission, l’associé de la SCI n’est plus le même que l’associé de la société d’exploitation. L’intérêt social de la société d’exploitation est bien plus protégé que dans la situation où celle-ci ne serait que simple locataire, titulaire d’un bail commercial d’une durée de neuf ans.

 

2. L’acte anormal de gestion et l’abus de bien social

11 – La description des avantages économiques, politiques et juridiques lorsque l’opération de démembrement respecte les principes précédents écarte définitivement tout risque d’acte anormal de gestion pour l’entreprise 22 ; celle-ci ne subit aucune contrainte et ne profite que des avantages que lui procure son statut d’usufruitière.

Pour le garde des Sceaux 23, l’intérêt social pour l’entreprise « dépendra, en réalité, des conditions économiques dans lesquelles seront réalisées les transactions » Nul doute que l’intérêt social de la société soit respecté dans cette situation, les conditions économiques étant particulièrement favorables à la société d’exploitation. En matière d’intérêt social, le risque ne serait-il pas plus important, en réalité, en l’absence de démembrement ?

 

3. L’abus de droit

12 – La question de l’abus de droit doit être posée, s’agissant d’une opération généralement présentée comme source d’optimisation fiscale, y compris lorsque l’opération est réalisée avec toutes les précautions précédentes. Relevons en préambule que l’Administration elle-même reconnaît la difficulté à qualifier ces opérations d’abus de droit.

Le rapport parlementaire rédigé lors de la réforme de l’article 13 du CGI créant un5° visant à assujettir le produit de cession d’un usufruit temporaire non plus aux règles d’imposition des plus-values mais à celles applicables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattachent les revenus procurés par le bien cédé, ne cache pas que « ces situations […] échappent à la procédure d’abus de droit ». Le ministre délégué à l’économie de l’époque, Jérôme Cahuzac, allait encore plus loin en considérant que ces opérations sont « parfaitement légales en l’état actuel de notre droit ».

Au-delà de ces déclarations, il semble nécessaire d’examiner l’opération de cession d’usufruit temporaire portant sur les parts sociales d’une SCI au regard des deux branches de l’article L. 64 : la fraude à la loi (A) et la simulation (ou fictivité) (B).

 

1. – L’abus de droit par fraude à la loi

13 – Telle qu’elle ressort de l’article L. 64, la fraude à la loi suppose la réunion de deux conditions : « le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs » et la recherche d’un objectif qui « n’a pu être inspiré[s] par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ».

Il importe peu en pratique de rechercher les objectifs poursuivis par les auteurs de l’article 578 du Code civil instituant l’usufruit et promulgué en 1804 24. En effet, dès lors que l’opération n’a pu être inspirée par aucun autre motif que celui de réduire la charge fiscale de l’intéressé, que l’opération ne présente aucune substance ni réalité matérielle, que l’objectif est exclusivement fiscal, l’abus de droit pour fraude à la loi est consommé.

Dans sa séance du 26 juin 2013, le Comité de l’abus de droit a eu à examiner une opération ayant consisté à céder l’usufruit temporaire d’un immeuble à une SAS préalablement locataire de cet immeuble 25. La plus-value dégagée lors de cette cession intervenue avant la réforme de l’article 13 du CGI a été intégralement exonérée d’impôt du fait de l’abattement pour durée de détention prévu au I de l’article 150VC. L’Administration soutenait que cette opération avait été réalisée dans le seul but de bénéficier de cette exonération et d’éluder ainsi l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux qui auraient été perçus sur le loyer en l’absence de cession de l’usufruit temporaire.

Le Comité, relevant que « la cession d’usufruit temporaire a produit des effets économiques et juridiques distincts de la signature ou la poursuite d’un contrat de bail » (perception immédiate « d’un prix de cession ferme et définitif et non des loyers échelonnés sur une période de quinze ans ») a considéré qu’« eu égard aux effets attachés à l’acte de cession d’usufruit temporaire », la SCI ne pouvait être regardée comme ayant poursuivi un but exclusivement fiscal. La décision semble aller de soi tant les effets d’une telle opération sont nombreux : percevoir d’avance, sans risques et en une seule fois une somme significative permet de nombreux arbitrages patrimoniaux que ne permet pas la perception incertaine (compte tenu des aléas des affaires) d’un revenu foncier.

À l’inverse, le Comité a examiné le 22 novembre2012 26 une affaire concernant un couple propriétaire d’un immeuble de rapport situé à Paris comprenant cinquante-deux appartements et la totalité des parts d’une société civile agricole (SCA) possédant un château et des terres. Les époux ont cédé le 21 décembre 2001, après avoir réalisé la même opération en 1981 et en 1991, l’usufruit temporaire pour une durée de 10 ans de l’immeuble situé à Paris. L’objectif selon l’Administration consistait à échapper au paiement de l’ISF sur l’immeuble parisien quand bien même, comme le relève le rapport du Comité, la valeur de l’usufruit de l’immeuble a été prise en compte dans le bilan de la SCA pour sa valeur économique et donc partiellement taxée à l’ISF. L’acte du 21 décembre 2001 prenait le soin de décrire les motivations économiques de cette opération : il était ainsi « impératif que [la SCA] puisse bénéficier de ressources, devant être procurées par cet immeuble […] en raison de travaux importants restant à effectuer dans le château, du remboursement de l’ouverture de crédit remboursable en totalité au 15 juillet 2003 pour un montant de 500 000 F et de la nécessité, pour poursuivre les travaux, de solliciter en 2003 une nouvelle ouverture de crédit d’un montant substantiel, lequel ne pourra être octroyé que si la SCA justifie de ressources propres lui permettant de rembourser les intérêts et le capital ». Le Comité n’a pas estimé ces arguments suffisamment probants et a constaté « qu’aucun élément concret ne vient étayer le lien ainsi établi entre l’obtention de prêts et la détention de l’usufruit temporaire », précisant également « qu’il n’est nullement justifié que ce démembrement aurait correspondu à une exigence du prêteur ».Enfin, le Comité note « également que les recettes tirées de l’immeuble démembré étaient, sur la période couverte par les redressements, plus de trois fois supérieures au montant des travaux payés dans le château ».Considérant que « le démembrement temporaire n’était au cas d’espèce, justifié par aucune considération économique ou patrimoniale », le Comité a estimé que l’opération était constitutive d’un abus de droit.

On peut s’interroger sur la solution retenue par le Comité dans cette affaire qui écarte, faute de démontrer une « exigence du prêteur », les motivations économiques alléguées. En effet, on peut supposer que la SCA, propriétaire d’un château et de terres, ne dispose que de revenus modestes (perçoit-elle des fermages de ses terres ?) insuffisants à l’entretien et au financement des travaux nécessités par un tel bâtiment. En outre, le Comité ne semble faire aucun cas de l’échéance de 500 000 F intervenue le 15 juillet 2003. En l’absence de cession de l’usufruit temporaire, la SCA disposait-elle des ressources permettant d’assurer ce remboursement ? De la même manière, si la cession de l’usufruit n’avait porté que sur un tiers de l’immeuble afin de couvrir uniquement le montant des travaux représentant un montant trois fois inférieur aux loyers perçus dans leur intégralité, la décision aurait-elle été différente ?

Dans cette affaire, ce n’est pas la fictivité du montage qui est alléguée : les revenus de l’immeuble ont bien été perçus par la SCA et l’opération a eu des effets économiques indéniables, la SCA percevant grâce à cette cession temporaire des revenus « plus de trois fois supérieures au montant des travaux ». Le Comité a, en revanche, estimé que les avantages économiques allégués n’étaient ni suffisants, ni déterminants, anticipant, avec une certaine audace, sur l’évolution jurisprudentielle entamée par la décision Garnier Choiseul Holding rendue par le Conseil d’État le 17 juillet 2013 27.

Ainsi, et sans avoir besoin d’attendre une réforme de l’article L. 64 du LPF réclamée avec insistance par plusieurs parlementaires, il est désormais nécessaire que l’avantage économique ou politique ne soit pas jugé « négligeable », « minime » ou « sans commune mesure avec l’avantage fiscal tiré de ces opérations » 28.

Le débat sur le but exclusivement fiscal qu’il convenait de modifier en un but principalement fiscal ou essentiellement fiscal n’a plus lieu d’être du fait de cette inflexion du Conseil d’État. S’il convient de se féliciter de cette évolution dès lors qu’elle permet à l’administration fiscale de s’affranchir d’arguments inopérants car purement accessoires, on peut légitimement s’inquiéter lorsqu’il conviendra de mettre dans la balance d’un côté une économie fiscale mesurable et de l’autre des avantages juridiques ou politiques difficilement quantifiables.

Combien pèse, par exemple, le souhait d’éviter l’indivision lors d’une donation de la nue-propriété au travers d’une SCI lorsqu’elle permet également de limiter les droits d’enregistrement en les calculant sur la valeur économique et non sur la valeur fiscale de l’article 669 29 ?

 

Concernant la cession temporaire de l’usufruit des titres d’une SCI, s’il est facile de mesurer le poids des avantages économiques lorsqu’ils permettent de réduire le coût de détention du bien occupé par la société d’exploitation, il est bien plus difficile d’estimer la valeur des droits et des pouvoirs qui sont dévolus à l’usufruitier.

Malgré cette évolution de la jurisprudence, il semble que l’addition des arguments et leur pertinence puissent suffire à emporter la conviction d’un juge 30. En outre, le gain fiscal est en pratique relativement limité. En l’absence de cession temporaire d’usufruit, l’associé personne physique aurait dû acquitter chaque année une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu majorée des charges sociales sur le revenu foncier dégagé par la SCI. La cession de l’usufruit temporaire fait cependant supporter à la société d’exploitation un impôt sur les revenus qui, en vertu de l’article 238 bis K du CGI, remonte chaque année dans la détermination de son résultat fiscal. Ce qui n’est pas acquitté par l’un l’est par l’autre et l’on ne peut considérer que l’opération permet d’éluder l’impôt. L’économie globale de l’opération repose en pratique sur la renonciation par l’associé personne physique à la perception des revenus de la SCI pendant une durée plus longue que ce qu’il aurait pu espérer en l’absence de démembrement afin de permettre à la société de réaliser une opération économiquement favorable et juridiquement pertinente.

 

1. – L’abus de droit par fictivité

14 – La simulation, ou la fictivité, est à elle seule suffisante, sans même qu’il soit nécessaire de démontrer la recherche d’un objectif purement fiscal, pour que la qualification d’abus de droit soit retenue.

Le Comité de l’abus de droit a eu à se prononcer une première fois en 2012 sur une transmission temporaire d’usufruit portant sur les titres d’une SARL détenant des biens immobiliers. Les contribuables n’ont pas cédé l’usufruit mais ont transmis celui-ci par voie de donation à leurs cinq enfants pour une durée temporaire de cinq ans.

Durant cette période, le Comité relève que la société « a été constamment déficitaire » mais surtout que « les donataires ont peu ou pas participé à la vie de la société dont la gestion et la conduite de la politique d’investissement demeuraient entre les mains de son gérant. »Bien que le Comité prenne la précaution de préciser que « la circonstance que l’usufruit temporaire ainsi constitué n’a pas été de nature à produire des fruits sur la période considérée n’établit pas à elle seule la fictivité du démembrement », il considère en revanche que l’ensemble des circonstances démontre que la donation n’a pu être inspirée par aucun autre motif que celui d’atténuer l’imposition au titre de l’ISF des donateurs.

Cette décision semble aller de soi tant on peut s’interroger sur l’intérêt qu’il peut y avoir à transmettre à ses enfants l’usufruit temporaire d’un bien qui ne génère sur la période transmise aucun revenu.

Pour autant, c’est la fictivité du démembrement (pas de fruits et pas de participation par les usufruitiers à la gestion et à la conduite de la politique d’investissement) qui emporte la conviction du Comité.

L’abus de droit par simulation n’est pas la preuve d’une grande virtuosité fiscale. C’est, comme le disait Maurice Cozian, « l’abus de droit du pauvre ». Facile à débusquer, il est également facile à sanctionner.

C’est dans ce contexte que s’inscrit la dernière affaire qu’a eue à connaître le Comité de l’abus de droit le 29 janvier 2015.

 

Deux frères, associés égalitairement dans une SCI, ont procédé à l’apport des titres de leur société à une nouvelle société civile, la SC J, constituée ad hoc et soumise à l’impôt sur les sociétés. L’évaluation des titres a été réalisée sur la base de l’article 669 du CGI. La société civile J ne disposait d’aucun compte bancaire, ni de trésorerie, ses revenus étaient constitués de distributions pour des montants limités représentant, dans le meilleur des cas, le montant de ses charges qui, dans les faits, étaient acquittées directement par la société civile filiale par inscription en compte. Enfin, cette société civile J n’a développé depuis sa création aucune autre activité que la seule détention temporaire de l’usufruit des titres. On aurait souhaité faire la liste de ce qu’il ne faut pas faire que l’on n’aurait pas pu faire mieux que ce cas d’espèce.

Lorsqu’une stratégie visant à organiser, planifier, sécuriser et optimiser sur le plan civil et fiscal la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier pour partie professionnel (jusqu’à la retraite du dirigeant) et pour partie patrimonial (après la transmission de l’entreprise) est dénaturée de la sorte et de telle manière qu’il ne reste au final qu’un montage abracadabrantesque retenant exclusivement l’intérêt fiscal, la sanction est légitime.

Le Comité n’a pas eu beaucoup de difficultés à considérer qu’eu égard aux circonstances de l’espèce (interposition de la société civile J dépourvue de toute substance économique), l’Administration était fondée à mettre en œuvre la procédure d’abus de droit. Quel intérêt économique pour la SCI J ? Quel intérêt politique pour la SCI J ? Quel autre intérêt patrimonial, économique, politique ou juridique était-il possible de faire valoir en l’espèce ?

Extrapoler cette décision à toutes les opérations de cession temporaire d’usufruit portant sur des titres d’une SCI serait pire qu’une erreur, ce serait une faute en ce qu’elle priverait les contribuables d’un choix patrimonial pertinent : ce qui a été sanctionné, c’est la fictivité du montage au cas d’espèce et non une stratégie reposant sur des motivations principalement économique, politique et patrimoniale.

Le Comité, dans sa décision du 29 janvier 2015, n’a pas tué la stratégie de cession d’usufruit temporaire, elle n’a sanctionné qu’un montage sans substance, un abus de droit par simulation.

Le Comité a même pris la peine d’indiquer que « l’assujettissement de revenus fonciers à l’impôt sur les sociétés n’est pas, en lui-même, constitutif d’un abus de droit même si ce régime d’imposition, résultant d’une option, est plus favorable au contribuable ». La précision, en ce qu’elle rappelle que l’exercice d’une option ne peut être constitutif d’un abus de droit, laisse perplexe.

Faut-il comprendre que le choix d’une stratégie différente qui aurait pu permettre l’assujettissement des revenus de la SCI à l’impôt sur les sociétés en vertu des dispositions de l’article 238bisKn’est pas, en soi, constitutive d’un abus de droit ? On le croit tant les nombreux avantages d’un démembrement de propriété réalisé au profit et dans l’intérêt économique de l’entreprise exploitante permet dans les faits une répartition équilibrée et harmonieuse des droits et des pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire, une liberté qui préserve d’un choix définitif, et ce, malgré une atténuation de la charge fiscale.

 

Conclusion

15 – La cession de l’usufruit temporaire des parts sociales de la SCI, lorsqu’elle respecte les conditions exposées précédemment, est une optimisation prioritairement économique, juridique et patrimoniale avant d’être fiscale. L’existence d’un abus de droit ne peut donc qu’être écartée. Pour paraphraser Pierre Fernoux, SCI et cession temporaire d’usufruit : contribuables… résistez !

 

ARTICLE PARU DANS REVUE DE DROIT FISCAL N°21 LE 21 MAI 2015

1. Les sanctions prononcées à l’encontre des notaires, des experts-comptables ou même des commissaires aux comptes pour manquement à leur obligation de conseil sont légions : le notaire doit informer les parties sur « l’incertitude affectant le régime fiscal applicable à [une] opération et [le] risque de perte des avantages fiscaux recherchés par ces derniers » (Cass. 1re civ., 26 janv. 2012, n° 10-25.741, n° 10-26.560 et n° 11-14.663, F-D, M. Leblanc et a. c/ M. Godeau et a. : JurisData n° 2012-001324 ; Resp. civ. et assur. 2012, comm. 119) ; le commissaire aux comptes aurait dû contrôler le bien-fondé d’une exonération d’impôt et de taxes assises sur les salaires (Cass. com., 28 mars 2006, n° 04-16.659, M. Aubry c/ Sté Challenger Aquitaine interim et a. : JurisData n° 2006-033335 ; Dr. fisc. 2006, n° 20, comm. 408) ; l’expert-comptable doit s’assurer de la bonne application du régime de faveur de l’article 210 A en cas de fusion (Cass. com., 10 juill. 2007, n° 06-10.421, F-D, Sté Hôtel des Provinces c/ Sté Mutuelles du Mans assurances IARD : JurisData n° 2007-040263), etc.
2. V. par exemple, sur le choix d’une structure juridique, CA Paris, 1e ch. B, 14 mars 2008, n° 06-1770, DGI c/ Veluot : RJF 2008, n° 1137, sur le choix entre l’apport en capital ou l’aide directe sous forme de subventions à une filiale, CE, 8e et 9e ss-sect., 20 mars 1989, n° 56087, Sté Malet Matériaux : JurisData n° 1989-600444 ; Dr. fisc. 1990, n° 11, comm. 533 ; RJF 5/1989, n° 548, concl. Ph. Martin, p. 271, ou sur le choix entre la cession de parts d’une SCI dont l’unique actif est un terrain à bâtir plutôt que la cession dudit terrain par la SCI, CE, 9e et 8e ss-sect., 2 mars 1987 n° 51846 : Dr. fisc. 1988, n° 3, comm. 79, concl. Th. Le Roy ; RJF 5/1987, n° 525.
3. Par exemple, l’option à l’IS d’une société civile, l’option à l’impôt sur le revenu d’une SARL ou d’une SAS ouverte par l’article 239 bis AB ou encore l’option pour la déduction des frais réels en matière d’impôt sur le revenu, l’option à la TVA en matière de revenus locatifs, etc. Toutes options qui ne peuvent être motivées que par un objectif exclusivement fiscal.
4. Le commissaire du Gouvernement Pierre Lobry, dans ses conclusions sur l’affaire de plénière du 10 juin 1981 (concl. P. Lobry sous CE, ass. plén., 10 juin 1981, req. n° 19-079, min. Budget c/ M. X. : Rec. CE 1981, p. 248 : Dr. fisc. 1981, n° 48-49, comm. 2187 : RJF 9/1981, n° 787) indiquait que l’article 1649 quinquies B du CGI (LPF, art. L. 64) « n’a pas pour objet d’interdire au contribuable de choisir pour l’exercice de son activité économique le cadre juridique qu’il juge le plus favorable du point de vue fiscal [et] ne vise nullement à réprimer l’habileté fiscale des contribuables ».
5. Affaire n° 2014-33,V.Comité de l’abus de droit fiscal : avis rendus au cours de la séance du 29 janvier 2015 : Dr. fisc. 2015, n° 11, 200, n° 6.
6. Rép. min. n° 28171 à M. Éric Straumann : JOAN Q 5 mai 2009, p. 4357 ; Dr. sociétés 2009, alerte 29.
7. CA Paris, 1re ch., sect. B, 16 sept. 2005 n° 03-8922, Cts Logeais.
8. CAA Lyon, 2e ch., 10 févr. 2005, n° 99-1416, Servagent : JurisData n° 2005- 272430 ; Dr. fisc. 2005, n° 26, comm. 510, concl. G. Gimenez ; RJF 6/2005, n° 593.
9. V. L. Benoudiz, Faut-il opter pour l’IS ? : Actes pratiques et stratégie patrimoniale 2013, p. 20 à 28, pour une comparaison détaillée de ces deux hypothèses.
10. V. également, P. Carcelero, L’apport par des personnes physiques à une société soumise à l’IS de parts de SCI peut-il être abusif ? : FR Lefebvre 2015, inf. 16.
11. S. Anouchian, P. Fernoux et M. Iwanesko, Démembrement de l’immobilier d’entreprise : Revue Fiduciaire, coll. Pratiques d’Experts (dirigée par Jean-Pierre Casimir), 2011, 216 p.
12. V. J. Aulagnier, Usufruit et nue-propriété : Maxima, 1994.
13. V. une illustration de cette situation dans la décision, CE, 3e et 8e ss-sect., 5 janv. 2005, n° 254556, Sté Raffypack : JurisData n° 2005-080624 ; Dr. fisc. 2005, n° 13, comm. 318, concl. E. Glaser, note A. Bricet et M. Gautier ; RJF 3/2005, n° 213.
14. J.-P. Duc, L’utilisation adéquate de la méthode DCF dans la valorisation de droits démembres de parts de SCI : RF compt. 2015, p. 20 à 23.
15. J.-F. Duchène et M. Epstein, Usufruit et nue-propriété, évaluation fiscale Évaluation économique mode d’emploi : Dr. fisc. 2005, n° 11, 10. – J.-F. Duchène, M. Epstein et L. Mourot et F. Luzu, Démembrement immobilier pratique : Éditions EFE, 2010, 270 p. – F. Luzu, Auteurs « Quelques réflexions sur le démembrement de propriété et le patrimoine professionnel », Ouverture juin 2011, n° 85, p. 30 a 33.

16. L. Benoudiz, L’usus et le fructus… sans l’abusus : Ouverture juin 2011, n° 85, p. 40.
17. Pour une illustration détaillée, V. P. Julien Saint-Amand, Détermination du taux : Actes pratiques et stratégie patrimoniale 2013, p. 34 et 35.
18. Pour ceux qui trouveraient qu’une actualisation à l’infini n’est pas envisageable (tout ayant une fin…), il peut être possible d’actualiser les flux sur une période de 10, 15 ou 20 ans puis de rajouter une valeur terminale dont la détermination n’apparaît pas vraiment simple au demeurant.
19. D. Barthélemy, Évaluation économique de l’usufruit : la nécessité d’une approche dualiste : Dr. fisc. 2012, n° 29, 379.
20. V. notamment, CAA Lyon, 5e ch., 13 juill. 2006, n° 02LY00873, J. Tavitian et n° 02LY00875, B. Tavitian : Dr. fisc. 2007, n° 13, comm. 342, concl. F. Pourny, écartant l’acte anormal de gestion lors du retour gratuit des améliorations lors de l’extinction de l’usufruit en considérant, « d’une part, que l’alinéa 2 de l’article 599 du Code civil prévoyant que “l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée” et d’autre part, que “l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble par une société simultanément à l’acquisition de la nue-propriété du même immeuble par une autre société liée à la première, ne saurait, en soi, constituer un acte anormal de gestion” ».
21. Cass. com., 4 janv. 1994, n° 91-20.256, P, Cts de Gaste c/ de Gaste : JurisData n° 1994-000057 ; Bull. civ. 1994, IV, n° 10 ; Dr. sociétés 1994, comm. 45, note Th. Bonneau ; JCP G 1994, I, 3769, obs. A. Viandier et M. Cozian ; RJDA 5/1994, n° 526. – Cass. com., 31 mars 2004, n° 03-16.694, P, Hénaux c/ Filliette-Hénaux : JurisData n° 2004-023106 ; Bull. civ. 2004. IV, n° 70 ; JCP E 2004, 1510, obs. Caussain, F. Deboissy et G. Wicker ; JCP E 2004, I, 929, note A. Rabreau ; ; Dr. sociétés 2004, comm. 107, note H. Hovasse ; Rev. soc. 2004, p. 317, note P. Le Cannu ; D. 2004, p. 1167, obs. A. Lienhard ; Bull. Joly 2004, p. 836, avis M.-A. Lafortune, note J. Madon et Th. Jacomet ; D. 2004, somm. p. 2925, obs. J.-C. Hallouin ; Dr. et patrimoine 2004, p. 110, obs. D. Poracchia ; RTD civ. 2004, p. 318, obs. Th. Revet ; R. Kaddouch ; LPA 10 déc. 2004, p. 247 ; RTD com. 2004, p. 542, obs. P. Le Cannu. –V. également F.Deboissy et G. Wickers, Le droit de vote est une prérogative essentielle de l’usufruitier de droits sociaux : JCP E 2004, I, 129. – Cass. com., 22 févr. 2005, n° 03-17.421, F-D, Gérard c/ Gérard : JurisData n° 2005-027218 ; D. 2005, somm. p. 1430, obs. Thuillier ; JCP G 2005, chron. 1, 156, p. 1397, obs. J.-J. Caussain, F. Deboissy et G. Wicker ; JCP N 2005, 1428, note J.-P. Garçon ; Dr. Et patrimoine 2005, p. 102, obs. D. Porrachia ; Rev. sociétés 2005, p. 353, note P. Le Cannu ; D. 2005, p. 1424, obs. A. Boujeka et alii ; D. 2005, p. 2950. obs. J.-C. Hallouin et E. Lamazerolles ; Defrénois 2005, art. 38275, obs. D. Fiorina ; Dr. et patrimoine 2005, p. 63, note A. Pietrancosta ; RJDA 5/2005, n° 555.

22. V. S. Anouchian, L’opportunité du démembrement de propriété : Actes pratiques et stratégie patrimoniale 2013, p. 29 à 33.
23. V. Rép. min. n° 28171 à M. Éric Straumann, préc., le garde de Sceaux précisant en cas de démembrement qu’il « conviendra d’analyser le montant de l’acquisition du bien, à la fois par l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’origine des fonds, la durée de l’usufruit, ainsi que les conditions dans lesquelles l’usufruit prendra fin ».
24. Il semblerait qu’en pratique, seul Marc Iwanesko, notaire et archéologue en droit, en soit capable…
25. Affaire n° 2013-12,V.Comité de l’abus de droit fiscal : avis rendus au cours des séances de mai et juin 2013 : Dr. fisc. 2013, n° 36, 395, n° 11.
26. Affaire n° 2012-29,V. Comité de l’abus de droit fiscal : rapport annuel 2012 : Dr. fisc. 2013, n° 27, 357, n° 13.
27. CE, 9e et 10e ss-sect., 17 juill. 2013, n° 356523, min. c/ SAS Garnier Choiseul Holding, n° 352989, min. c/ SARL Garnier Choiseul Holding et n° 360706, min. c/ SARL Garnier Choiseul Holding : Dr. fisc. 2013, n° 41, comm. 477, concl. F. Aladjidi, note F. Deboissy et G. Wicker ; RJF 11/2013, n° 1064.
28. V. en ce sens,O. Fouquet, La réforme de l’abus de droit : pour quoi faire ? : FR Lefebvre 39/2013, inf. 12. – F. Deboissy et G. Wicker, Rachat de sociétés « liquides » et abus de droit : le Conseil d’État écarte le motif autre que fiscal présentant un caractère négligeable et précise la finalité du régime des sociétés mères, note sous CE, 9e et 10e ss-sect., 17 juill. 2013, n° 356523, min. c/ SAS Garnier Choiseul Holding, n° 352989, min. c/ SARL Garnier Choiseul Holding et n° 360706, min. c/ SARL Garnier Choiseul Holding, préc.

29. À l’exception d’une décision isolée (Cass. com., 13 janv. 2009, n° 07-20.097, F-D, M. de Wurstemberger : JurisData n° 2009-046581 ; Dr. fisc. 2009, n° 17, comm. 294, note J.-F. Duchêne et M. Epstein), une jurisprudence constante considère cette stratégie comme légitime (Cass. com., 26 mars 2008, n° 06- 21.944, FS-D, min. c/ M. et Mme Cere : JurisData n° 2008-043381 ; Dr. fisc. 2008, n° 16, comm. 283 ; Dr. fisc. 2008, n° 40, comm. 527, note J. Ledan ; RJF 7/2008, n° 1136. – Cass. com., 20 mai 2008, n° 07-18.397, F-D, DGI c/ M. Tabourdeau : JurisData n° 2008-044076 ; Dr. fisc. 2008, n° 24, comm. 378 ; Dr. fisc. 2008, n° 40, comm. 527, note J. Ledan ; RJF 10/2008, n° 1136. – Cass. com., 23 sept. 2008, n° 07-15.210, F-D, Mme Lamarque : JurisData n° 2008-045149 ; Dr. fisc. 2008, n° 47, act. 334, E. Meier et Torlet ; RJF 1/2009, n° 89. – Cass. com., 21 oct. 2008, n° 07-18.770, F-D, DGI c/ Mme Thurin : JurisData n° 2008-045512 ; Dr. fisc. 2008, n° 47, act. 334, E. Meier et R. Torlet ; RJF 2/2009, n° 173. – Cass. com., 21 oct. 2008, n° 07-16.835, F-D, Mme Henriot : JurisData n° 2008-045495 ; Dr. fisc. 2008, n° 47, act. 334, E. Meier et R. Torlet, préc. ; RJF 2/2009, n° 172. – Cass. com., 4 nov. 2008, n° 07-19.870, F-D, DGI c/ Beneteau : JurisData n° 2008-045762 ;Dr. fisc. 2008, n° 47, act. 334, E. Meier et R. Torlet, préc. ; RJF 3/2009, n° 297) tout comme une doctrine abondante, V. P. Fernoux, SCI et démembrement de propriété : contribuables… Résistez ! : Dr. et patrimoine mai 1998 ; SCI et démembrement de propriété : contribuables… poursuivez la résistance ! : Dr. et patrimoine avr. 2001 ; SCI et démembrement de propriété : vive la résistance : JCP N 2001, n° 22-23, p. 978. – J.-M. Mateu et P. Fernoux, Transmettre la nue-propriété d’un immeuble par apport à une SCI suivie d’une donation des parts : c’est possible ! : JCP N 2002, n° 31, 1467. – P. Fernoux, SCI et démembrement de propriété : l’épilogue d’un long combat : Dr. fisc. 2007, n° 12, 302.

30. V. également P. Fernoux, Faut-il craindre l’acte anormal de gestion et l’abus de droit ? : Actes pratiques et stratégie patrimoniale 2013, p. 38 à 42.